El Plan Parcial del Papagai fue un contrato a tres bandas: el promotor debía ejecutar las obras, los propietarios pagarlas y el Ayuntamiento recepcionarlas. Este artículo versa sobre como el Ayuntamiento mantiene incumplida su parte del contrato y como pretende -además- convertir su incumplimiento en una nueva obligación para los propietarios, creando un nuevo planeamiento urbanístico sin cerrar el anterior, estableciendo un nuevo contrato manteniendo incumplido el primero.

Un contrato a tres

En 1971 tres partes suscribieron un contrato de transformación del suelo para convertir unos terrenos de uso agrícola en solares de uso residencial. Ese contrato es el Plan Parcial del Papagai.

Tres eran las partes firmantes: el promotor, los propietarios y el Ayuntamiento. Cada uno tenía un papel. El promotor, ejecutar la urbanización. Los propietarios, pagarla. Y al Ayuntamiento : gestionar el proceso, vigilar las obras, resolver los problemas que surgieran y, al final, recepcionar el resultado.

Puede parecer un trato desequilibrado, pero en el sistema de cooperación la responsabilidad del proceso urbanizador recae únicamente en el Ayuntamiento, por mucho que -como veremos- la realidad fue bien distinta.

Medio siglo después, el contrato sigue vigente y uno de los firmantes aún no ha cumplido su parte del trato.

No podemos evitar que nos venga a la cabeza el famoso sketch de los hermanos Marx en la película «Una noche en la ópera» con el que ilustramos este artículo sino fuera porque en realidad esto no tiene ninguna gracia.

la parte contratante de la Primera parte: el promotor (y quien le sustituyó)

El promotor ejecutó la urbanización. Lo hizo, es cierto, por un camino cuestionable: mediante una subrogación de obligaciones en la Asociación de Propietarios que en 2016 los tribunales calificaron con la cortesía de «bastarda vía de hecho».

Pero seamos justos con los hechos: de un modo u otro la urbanización quedó ejecutada. Sus calles están pavimentadas, sus redes funcionan desde los años noventa y se edificaron centenares de viviendas. Quien actuó como promotor —el promotor original, o la asociación que lo sustituyó— hizo el trabajo. Cuando la empresa del promotor quebró, además, el expediente tenía un instrumento jurídico diseñado precisamente para ese supuesto: la Administración podía y debía asumir el control y la vigilancia de las obras, cobrar las cuotas de urbanización pendientes y llevar el proceso hasta la recepción. Ese instrumento se llamaba gestión urbanística, y de eso hablaremos en el apartado dedicado a la tercera parte contratante.

la parte contratante de la Segunda parte: los propietarios

Los propietarios pagaron. Unos pagaron las cuotas de urbanización a lo largo de los años en que se ejecutaron las obras y otros las pagaron repercutidas en el precio en el momento de adquirir sus parcelas, ya convertidas en solares.

Esta era su obligación y ninguna otra.

No obstante la realidad fue bien distinta y los propietarios suplieron el papel de la administración al quebrar la empresa del promotor y asumir su papel de ejecución de las obras.

Y una vez acabadas las obras los propietarios mantuvieron a su cargo la urbanización y se hicieron cargo de los servicios con el pretexto de que era «privada», tarea que correspondía al ayuntamiento tal y como establece el artículo 26 de la Ley de Bases de Régimen Local.

Por tanto, en realidad, los propietarios cumplieron con su parte, con la del promotor y con la del ayuntamiento.

Y hoy en día los propietarios siguen pagando su parte, atendiendo los recibos del IBI, con el sobrecoste de ver denegado su derecho de edificación y recibiendo a cambio un mantenimiento precario que conduce a un paulatino e inexorable deterioro de nuestra urbanización y al perjuicio patrimonial asociado.

la PARTE CONTRATANTE DE LA tercera parte: la que no está ni se la espera

Y llegamos a la tercera parte: el Ayuntamiento… bien, para ser justos, deberíamos decir los Ayuntamientos.

Vamos a obviar la referencia al Ayuntamiento de La Bisbal que, si bien incumplió también su parte del contrato hasta 2010 (no gestionó las obras, ni resolvió qué hacer al quebrar el promotor, no prestó los servicios hasta 2010, sostuvo que la urbanización era privada) por lo menos cerró el proceso recepcionando las obras, vias públicas y zonas verdes.

Centrándonos pues en el Ayuntamiento de Sant Jaume, nos permitiremos referirnos a sus propias palabras, recogidas por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en el fundamento tercero de la sentencia 542/2016 en estos términos:

«Así, tras indicar el ayuntamiento que el plan parcial fue aprobado en el año 1.971… admite e incluso certifica la inexistencia de cualquier actuación de gestión urbanística posterior ajustada a la normativa de aplicación de obligado cumplimiento…».

Con esta frase el Tribunal recoge la confesión en sede judicial del incumplimiento por parte de Ayuntamiento de sus obligaciones de gestión urbanística.

Y no solo no hizo nada, sino que lo poco que hizo, lo hizo mal.

La lista merece ser recordada:

• Un proyecto de urbanización presentado en 1979, examinado por la Comisión con reparos, complementado en 1984… y aprobado solo inicialmente por el Pleno, para después dejarlo morir. El Ayuntamiento no terminó la tramitación; el tiempo y el silencio administrativo la terminaron por él.
• Una ampliación del proyecto de urbanización que retuvo en su cajón cuando debió elevarla a la Comisión de Urbanismo. Retener un documento que debió trasladar no es gestión urbanística: es negligencia.
• Una recepción de 2010 tramitada por vía de hecho, a través de una asociación sin condición de entidad colaboradora, que el Tribunal anuló en 2016. La gestión urbanística que debió cerrar el proceso urbanizador y que también hizo mal.
• Diez años de inacción desde esa sentencia de 2016. Ninguna solución, ninguna propuesta, ninguna gestión… una década perdida en la que -además- se ha venido privando a los propietarios de su derecho de edificación reconocido por el Juzgado Contencioso Administrativo (Sentencia 258/2022).
• Y ahora, como guinda del pastel de su ineptitud, una hoja de ruta que propone un nuevo planeamiento sin cerrar el anterior, delimitar un polígono, redactar un proyecto de urbanización y una reparcelación, y repartir los costes entre los propietarios.. y -ojo al detalle- «la recepeción» no aparece en la hoja de ruta…

RECLAMAR El paquete que nO SE recogió

Y después de todo esto, llegado el momento actual, el Ayuntamiento pretende transformar su incumplimiento en el de los propietarios, con un argumento digno de Groucho Marx: «Los propietarios tienen pendientes cesiones de suelo y por ello el ayuntamiento no puede recepcionar«.

Esto es como cuando a alguien le envían un paquete y -tras 40 años sin recogerlo- formula una reclamación al remitente.

Una vez más la perversa inversión de la responsabilidad y la deliberada confusión de la «cesión» con la «recepción» a la que nos referimos en nuestro articulo «No cederemos, porque nada hay que ceder«.

El PAU: un segundo contrato para no cerrar el primero

Y así, tras haber quedado demostrado hasta qué punto el Ayuntamiento incumplió su parte del contrato, ahora se pretende imponer a los propietarios un nuevo contrato a través de una Modificación Puntual de Normas Subsidiarias que incluyan la delimitación de un Polígono de Actuación Urbanística (PAU), con lo que los propietarios volverían a serlo de un suelo urbano no consolidado sujeto a nuevas e impredecibles cargas urbanísticas.

¿Quién en su sano juicio firmaría un nuevo contrato con quien ya inclumplió el anterior?

NOSOTROS NO !

Pero recuerda algo… el contrato de 1971 se acordó por voluntad de las 3 partes; el PAU en cambio vendrá impuesto salvo que los propietarios nos opongamos… y para eso hay que organizarse.